Så avslöjar du AI-bilder i bostadsannonser före visningen

AI-bilder i bostadsannonser har på kort tid gått från kuriosa till vardag hos svenska mäklare, och Fastighetsmäklarinspektionen varnar för att de kan bli vilseledande. Enligt Borås Tidning uppger myndigheten att anmälningarna ökar i landet. Det handlar sällan om påhittade hus. Det handlar om tomma rum som möbleras digitalt, väggar som byter färg och en gråmulen dag som plötsligt blir solig.

Det enklaste sättet att upptäcka det är också det som färrast spekulanter gör: läsa annonstexten noga. Reglerna är tydliga med att det ska framgå om en bild är AI-genererad, och gärna på vilket sätt bilden skiljer sig från verkligheten. Står det ingenting alls, samtidigt som vardagsrummet ser ut som ett möbelvaruhus, är tystnaden i sig en varningsflagga.

Insatsen är konkret för dig som ska lägga bud. Ett rum som ser luftigt ut på skärmen kan vara omöjligt att möblera på riktigt, och en digitalt inredd soffa i fel skala får en trea att kännas som en fyra. Skillnaden mellan känsla och kvadratmeter kan i svenska storstäder handla om hundratusentals kronor.

Vad reglerna faktiskt kräver av mäklaren

Fastighetsmäklarlagen ålägger mäklaren att följa god fastighetsmäklarsed, och marknadsföringslagen förbjuder både felaktiga påståenden och utelämnad väsentlig information. Viktigt: information som presenteras otydligt räknas juridiskt som utelämnad. Det räcker alltså inte att gömma ordet "fotomontage" längst ned i en bildtext som ingen läser.

Fastighetsmäklarinspektionen är också klar med att en AI-bild bara får vara ett komplement. Bostaden måste dessutom visas och beskrivas i sitt faktiska, befintliga skick. En digitalt möblerad bild får med andra ord aldrig ersätta fotot av det tomma, slitna eller omålade rummet.

Det ska tydligt framgå om en bild är AI-genererad. Det bör även anges på vilket sätt bilden avviker från verkligheten om det inte är uppenbart.

Så avslöjar du AI-bilder i bostadsannonser

Du behöver ingen teknisk kunskap och ingen bildanalys. Tre enkla kontroller innan du åker på visning fångar det mesta, och de tar sammanlagt några minuter.

Läs bildtexterna och annonsens finstilta

Sök efter orden AI-genererad, fotomontage, digital möblering eller illustration. Hittar du dem – bra, då följer mäklaren regelverket. Hittar du inga sådana markeringar men bilderna ser onaturligt perfekta ut, ställ frågan direkt. En mäklare som inte kan svara på vilka bilder som är redigerade har ett problem, inte du.

Jämför möblerna med planritningen

Den vanligaste bristen är skala. Mät soffan eller matbordet mot planritningens mått. En tremeterssoffa i ett rum som är 3,2 meter brett avslöjar sig snabbt. Mäklaren ansvarar för att digitala inslag som möbler och altaner är skalenliga, och felaktiga proportioner bedöms som vilseledande.

Be om originalbilderna före budgivningen

Det finns inget som hindrar dig från att begära de oredigerade fotona. Be samtidigt om bilder tagna en mulen dag. Ljussättning är det som oftast förändras, och skillnaden mellan ett rum i eftermiddagssol och samma rum i novemberdis är den vanligaste besvikelsen på visningen.

Möbler går bra – utsikten gör det inte

Gränsen går vid sådant som påverkar värderingen. Enligt SVT Nyheter, som besökte mäklarfotografen Emelie Spjuth Svärd på Bjurfors i Karlstad, är det tillåtet att plocka bort en glömd sopborste eller möblera ett tomt rum. Att ändra utsikten är det inte. Niklas Rollgard, chefsjurist på Mäklarsamfundet, understryker i samma inslag att marknadsföringen inte får vara vilseledande.

Fastighetsmäklarinspektionen ger ett talande exempel: en bild med eld i den öppna spisen kan få köpare att tro att eldstaden är godkänd och användbar. Mäklaren måste kontrollera att så faktiskt är fallet innan bilden publiceras. Samma logik gäller altanen som bara finns i AI-versionen.

Nya EU-krav sedan 2 augusti

Sedan den 2 augusti 2026 gäller EU:s transparenskrav på märkning av AI-genererat eller väsentligt manipulerat innehåll, rapporterar Computer Sweden. Det lägger ett andra lager ovanpå mäklarreglerna: nu är märkningen inte längre bara branschpraxis utan ett bredare krav som träffar den som publicerar materialet.

Samtidigt går utvecklingen åt andra hållet i verktygen. Hemnet har lanserat en funktion där användare själva kan styla om en bostad digitalt, och i Borås har lokala mäklare börjat testa AI-stajling av tomma lägenheter. Fotografen och stylisten Sara Hultman berättade för Borås Tidning att förfrågningarna exploderade på bara en vecka.

Vad mäklaren riskerar – och vad du gör nu

Ansvaret ligger alltid hos den ansvariga mäklaren, oavsett vilket verktyg eller vilken leverantör som använts. Fastighetsmäklarinspektionens disciplinnämnd kan besluta om erinran, varning eller i allvarliga fall återkallad registrering. Att anmäla är gratis och görs direkt till myndigheten.

Praktiskt: spara skärmdumpar av annonsen innan du lägger bud, jämför dem med det du ser på visningen och fråga rakt ut vilka bilder som är redigerade. Om annonsen försvinner efter försäljningen har du ändå kvar underlaget. Och håll koll på om branschen börjar märka bilderna av sig själv nu när EU-kraven trätt i kraft – gör den inte det, lär anmälningarna fortsätta öka.