Terlihat Boros Lahan, Desain Mal Melebar Justru Paling Cuan

Desain mal melebar bukan kebetulan, dan bukan karena arsiteknya kehabisan ide. Ketua Ikatan Arsitek Indonesia (IAI) Jakarta, Teguh Aryanto, menjelaskan kepada detikProperti bahwa pengunjung pusat perbelanjaan punya kecenderungan bergerak secara horizontal, bukan vertikal. Orang senang menyusuri koridor, tapi enggan memanjat lantai demi lantai. Kebiasaan sepele itu punya harga.

Konsekuensinya jarang dibahas di luar meja pengembang: makin tinggi lantainya, makin turun harga sewanya. Menumpuk lantai sama saja dengan menumpuk ruang yang nilainya terus menyusut. Melebar memang terlihat rakus lahan, tapi menghasilkan lebih banyak meter persegi "kelas satu" — ruang yang dilewati banyak kaki dan karena itu bisa disewakan mahal.

Kalau Anda pernah heran kenapa gerai kopi favorit selalu di lantai dasar sementara bioskop nyaris selalu di paling atas, atau kenapa keliling satu mal rasanya sejauh jalan pagi, jawabannya bukan soal estetika. Itu hasil hitungan sewa per lantai yang sudah disusun jauh sebelum tiang pertama ditanam.

Kenapa Pengunjung Enggan Naik ke Lantai Atas

Naik satu lantai terdengar mudah, tapi tiap perpindahan vertikal memangkas jumlah orang yang sampai. Pengunjung harus mencari eskalator, menunggu, lalu memutuskan apakah tujuannya sepadan. Berjalan lurus tidak menuntut keputusan apa pun — toko berikutnya sudah terlihat. Perilaku ini konsisten di mana-mana, dan pengelola membacanya sebagai peta uang: lantai yang sulit dijangkau otomatis lebih sulit dijual ke penyewa.

Hitungan Sewa di Balik Desain Mal Melebar

Sewa ruang mal tidak pernah rata. Harganya bergerak mengikuti kepadatan langkah kaki, dan itulah yang membentuk denah bangunan.

Lantai Dasar Selalu Jadi Rebutan

Area dekat pintu utama menyerap semua orang yang masuk, entah mereka berencana belanja atau sekadar numpang sejuk. Karena itu tarifnya paling tinggi dan diisi merek yang mampu membayar: fesyen, gawai, perhiasan, kosmetik. Menambah luas lantai dasar jauh lebih menguntungkan daripada menambah lantai kelima yang sewanya jatuh.

Anchor Tenant dan Posisi Eskalator

Penyewa jangkar seperti department store, supermarket, atau bioskop dipakai sebagai magnet. Ruang di sekitarnya laku mahal karena kecipratan arus pengunjung. Menurut Kontan, tarif untuk anchor tenant sendiri justru bisa lebih kompetitif ketimbang toko kecil, sebab luas yang mereka ambil besar dan kehadirannya menghidupkan seluruh koridor.

Bioskop dan Food Court Sengaja Ditaruh di Atas

Penempatan ini bukan sisa ruang. Bioskop, arena bermain, dan food court adalah tujuan yang orang cari dengan sengaja, jadi mereka bersedia naik. Pengelola memakainya sebagai pancingan agar arus pengunjung menetes ke bawah melewati toko-toko lain. Tanpa itu, lantai atas nyaris mustahil dihidupkan.

Bentuk Mal Sebenarnya Mengikuti Bentuk Lahan

Ketua Umum Asosiasi Pengelola Pusat Belanja Indonesia (APPBI), Alphonzus Widjaja, menegaskan bahwa bentuk mal menyesuaikan lahan yang tersedia. Desain horizontal dipilih karena memudahkan sirkulasi, bukan karena ada aturan baku. Baik IAI maupun APPBI tidak memaksakan pedoman desain tertentu — pengembang bebas berinovasi selama hasilnya nyaman dan laku.

Karena itu peta lahan menjelaskan banyak hal. Colliers Indonesia mencatat sekitar 70 persen mal baru kini dibangun di kawasan Bodetabek, tempat tanah masih lapang dan murah. Sampai 2029, Jakarta diperkirakan hanya kebagian tambahan pasokan sekitar 63.000 meter persegi, sementara Bodetabek sekitar 91.000 meter persegi.

Mal Vertikal Tetap Ada, dan Tetap Ramai

Widjaja juga mengingatkan bahwa pusat perbelanjaan berlantai sepuluh atau lebih itu nyata dan tetap kebanjiran pengunjung. Model ini muncul justru ketika lahan mahal, seperti di pusat Jakarta. Harganya: sumur lift, tangga darurat, dan sistem proteksi kebakaran memakan luas lantai yang semestinya bisa disewakan, sehingga biaya per meter persegi ruang jual jadi lebih mahal.

Yang Perlu Dicek Sebelum Anda Menyewa Kios

Angka pasarnya sedang datar-datar saja. APPBI menyebut okupansi mal nasional bertahan di kisaran 85–90 persen dan belum pulih ke level sebelum pandemi, dengan sekitar 65 persen pengunjung berasal dari kelas menengah bawah. Kunjungan diperkirakan naik 10–15 persen menjelang Ramadan dan Idulfitri 2026, tapi ramai belum tentu berarti belanja.

• Perhatikan jarak kios ke eskalator dan pintu utama, bukan sekadar nomor lantainya.
• Tanyakan siapa anchor tenant di lantai itu dan berapa lama kontraknya.
• Bandingkan tarif lantai atas dengan potensi trafiknya — murah belum tentu masuk akal.
• Cek apakah profil pengunjung mal cocok dengan harga barang Anda.

Untuk pembeli, logika yang sama bisa dibalik jadi keuntungan: gerai makanan dan jasa di lantai atas biasanya membayar sewa lebih murah, dan itu sering terlihat di harga menunya. Yang layak diikuti setahun ke depan adalah apakah mal-mal baru di Jakarta mulai memilih bentuk vertikal saat harga tanah makin mustahil — karena begitu itu terjadi, isi lantai atas akan berubah lebih dulu.